土地の評価のしくみ
固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
また、「所要の補正」を適用し、それぞれの土地の状況を評価に反映します。
地目と地積
地目
固定資産評価基準では、土地の地目を次のように分けています。
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地目名 | 内容 |
| 1 | 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地。 |
| 2 | 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。 |
| 3 | 宅地 | 建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地。 |
| 4 | 鉱泉地 | 鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地。 |
| 5 | 池沼 | かんがい用水ではない貯留池 |
| 6 | 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。 |
| 7 | 牧場 | 家畜を放牧する土地。 |
| 8 | 原野 | 耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地。 |
| 9 | 雑種地 | 他のいずれにも該当しない土地（駐車場・資材置き場・荒地・鉄軌道用地・ゴルフ場 等）。 |
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。(ただし、現況が田畑であっても登記地目が田畑以外である場合、および、転用届出・転用許可を受けた現況田畑については、宅地等介在農地としての評価になります。)
地積
地積は、原則としてその年の1月1日現在の土地登記簿に記載されている地積（以下、登記地積といいます。）によるものとします。ただし、登記地積が実測した地積と相当に異なり、登記地積による評価が著しく不適当と認められる場合には実測した地積による評価ができるものとしています。
詳しくは評価分割及び実測課税についてのページをご覧下さい。
評価方法
加古川市では、宅地の評価には「市街化宅地評価法」、「その他の宅地評価法」を採用しています。
宅地の評価方法
市街地を形成する地域(主に市街化区域)
1．用途地区・状況類似地区の区分
商業地や住宅地など利用状況に応じて区分（用途地区）し、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度、その他の宅地の利用上の便等を考慮して更に区分（状況類似地区）します。
2．標準宅地の選定
状況類似地区の中から主要な街路を選定し、さらに沿接する宅地のうちから、間口、奥行、形状が標準的な宅地を選定します。
固定資産評価基準に基づき、地価公示価格、県地価調査価格および不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格を活用し標準宅地の価格を求めます。なお、平成6年度の評価替えから、標準宅地の価格は、地価公示価格等の7割とされています。
3．路線価の付設
主要な街路の路線価を標準宅地の価格とし、道路幅員など様々な要素を調査し、主要な街路と比較して、同地区内のその他の街路に路線価を付設します。
4．各土地の評価
路線価を基にして、一画地の宅地ごとに個々の土地の状況（間口・奥行、形状等）を画地計算法に当てはめ、1平方メートル当たりの評価額を求めます。
一画地は原則として一筆の宅地ですが、形状や利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分（評価分割）をもって一画地とします。
その他の地域(主に市街化調整区域)
1．用途地区・状況類似地区の区分
商業地や住宅地など利用状況に応じて区分（用途地区）し、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度、その他の宅地の利用上の便等を考慮して更に区分（状況類似地区）します。
2．標準宅地の選定
状況類似地区の宅地のうちから、間口、奥行、形状が標準的な宅地を選定します。
固定資産評価基準に基づき、地価公示価格、県地価調査価格および不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格を活用し標準宅地の価格を求めます。なお、平成6年度の評価替えから、標準宅地の価格は、地価公示価格等の7割とされています。
3．各土地の評価
標準宅地の価格を基にして、一画地の宅地ごとに個々の土地の状況（間口・奥行、形状等）に応じた補正を行い、1平方メートル当たりの評価額を求めます。
一画地は原則として一筆の宅地ですが、形状や利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分（評価分割）をもって一画地とします。
農地・山林の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価格から造成費を控除した価格によって評価します。
牧場、原野、雑種地の評価方法
市街化区域においては、宅地と同じ評価額になります。市街化調整区域においては、原則として利用の状況及び形態等を勘案して、宅地の評価額から一定割合を控除した額によって評価します。
価格の修正について
土地と家屋については、3年に1度評価替えを行います。この評価替えの年を基準年度といい、原則として、基準年度における価格を翌年度（第2年度）、翌々年度（第3年度）の価格として据え置きます。なお、令和6年度の基準年度は令和6年度です。
ただし、次のような事情が生じた場合には、翌年度（第2年度）又は翌々年度（第3年度）であっても評価の見直しを行います。
《基準年度以外で評価の見直しを行う事情の例》
・分筆、合筆、地目の変更などによって、土地の区画形質が変化した土地
・区画整理事業区域内で使用収益の開始・換地処分が行われた土地
なお、平成9年度から翌年度（第2年度）又は翌々年度（第3年度）において、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当ではないときは、価格の修正を行うこととされています。（これを「下落修正」と言います。）
その他の評価に関する基準等について
上記を含め、評価に関する基準については、地方税法第388条第1項による「固定資産評価基準」及び評価事務の実施要領・細則を定めています。
固定資産（土地）評価事務取扱要領(PDFファイル:1.2MB)
固定資産（土地）評価事務取扱要領細則(PDFファイル:1.1MB)
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更新日：2024年04月01日